住宅ローン・元金均等返済と元利均等返済の違い

2016年に一人暮らしで戸建てを購入しました。住宅ローンを組み現在返済中です。

銀行で住宅ローンを組む時に返済方式を選ぶことになります。その返済方式が元金均等返済と元利均等返済です。

一体どちらにすればよいのか悩む人も多いです。

結論から言うと、元金均等返済の方が支払総額は低くなり、元利均等返済は割高となります。

今回はこの二つの返済方式の違いとそれぞれのメリット・デメリットを解説します。

住宅ローン・毎月の返済金

まず最初に返済金とは何なのか。

住宅ローンは組む時に返済期間と返済方式を選択します。

そしてその返済方式に従って毎月決められた金額を返済していきます。

返済金は『元金返済のお金』と『利子支払いのお金』に分けられます。

ローンの返済方法は2つあります

ローンの返済方法は2種類です。

元金均等返済と元利均等返済です。

元金均等返済

ローン額を返済期間で均等に割り振ります。それにあった利息をプラスして支払っていく方法です。

元利均等返済のように毎月の返済額が変動していきます。

元利均等返済

元金と利子を合わせた返済金額を毎月一定の金額で支払っていく方法です。

ローン額と金利、返済期間、月々の返済金額が決まれば、トータルでいくら利息を支払うのかが計算できます。

図にすると下記のようになります。

それぞれのメリットとデメリット

では元金均等返済と元利均等返済、それぞれのメリット・デメリットを上げていきます。

元金均等返済

元金均等返済はローン額を返済期間で均等に割り、利息を追加したものです。

メリット

• 最終的な支払いはこちらの方が少ない
• 後になるほど支払いが楽になる

デメリット

• 最初の方は元金が大きいので利息が高くなり支払額が多い
• 毎月の支払いが一定していないので計画が立てにくい

住宅ローンの場合は繰り上げ返済をしながら返していくパターンが多いです。
その際にも元金が減っている元金均等の方がラクです。
ただし、金融機関の中には元金均等返済を取り扱っていない場合もあります。

• 資金に余力がある方
• 返済総額を低く抑えたい方
• 元金を早く減らしてリスクを軽減したい方

元利均等返済

元利均等は元金と利息を合わせた金額を毎月一定の金額で支払っていく方法です。

メリット

• 最初の方は月々の返済額が元金均等より低くて済む
• 毎月の支払額が一定してるので計画が立てやすい

デメリット

• 最終的な支払額はこちらの方が多くなります
• 元金がなかなか減らない

例えば、30年ローンを組んで15年後に残りを完済しようとします。
この時に15年支払っていても元金は半分の金額にはなっていません。

ずっと支払い続けても利息ばかり支払って元金がなかなか減っていないのが実情です。
もちろん銀行側がオススメしてくるのはこの元利均等返済です。

• 最初の支払いを出来るだけ抑えたい方
• 毎月の固定費を一定にしたい方

私はローンを組んだ時も、借り換えをした時も、この元利均等返済を選択してしまいました。

ローンを組んだ時は全く知識がなかったので、言われるまま元利均等返済にしたからです。

借り換えの時は元金均等返済の方が良いとは理解してましたが、私の属性などから借り換えが出来るか微妙だったので

少しでも印象良くした方が良いかと思って元利均等返済を選択して申し込みました。

今度、繰上げ返済などをするときに元金均等返済方式に変更しようと思います。

銀行の窓口を信用するなと言ってるインフルエンサーがいますが、あれｈ本当です。

シミュレーションで比較検討してみる

ざっくりしてますが、住宅ローン3,000万円を金利１％で30年ローンを組んだ場合。

（元金均等返済）

返済総額	利息総額	毎月の支払額
34,512,340	4,512,340	108,333～83,522

（元利均等返済）

返済総額	利息総額	毎月の支払額
34,736,908	4,736,908	96,491

元金均等返済の方が224,568円総額が安くなります。元利均等返済の方が割高となります。

ただ、30年間で224,568円は1年間にすると7485.6円です。1か月にすると623.8円。

これをどう捉えるかにもよります。

CASIOの公式サイトで住宅ローンのシミュレーション計算できます。

元金均等返済の場合と元利均等返済の場合と一度シミュレーションしてみてください

https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644　（CASIOサイト）

結局どちらにすればいいのか

現在は低金利時代なので、驚くほどの誤差がないのは確かです。

私としては初期の支払いが多くなっても大丈夫なら元金均等返済をお勧めします。

繰上げ返済をする場合でも

万が一、何らかの事情でローンの支払いができずに返済を猶予してもらう場合でも、元金が減っている方が後々がラクです。

家を購入したばかりで毎月の固定費を上げたくないという人は多いです。その場合は元利均等返済にしましょう。

ご自身のライフプランを考えながらベストな方を選択して下さい。